Vanaf 2021 geen overdrachtsbelasting voor starters. Wat betekent dat voor mij?

Het kabinet wil de tarieven veranderen die worden betaald als iemand eigenaar wordt van onroerend goed. Het wetsvoorstel daarvoor is in september naar de Tweede Kamer gestuurd. Inmiddels is op een aantal punten meer duidelijkheid gekomen. Hieronder lees je een aantal veel gestelde vragen en antwoorden.

Starters

Starters betalen vanaf 2021 geen overdrachtsbelasting over de woning die zij kopen om zelf in te gaan wonen. Een starter is iemand die tussen de 18 en 35 jaar oud is, én zelf in de woning gaat wonen.

Een starter kan al eerder eigenaar geworden zijn van een woning, of dat nu vóór 2021 al was of daarna. Het gaat erom dat er één keer een beroep gedaan kan worden op de startersvrijstelling.

Als een starter met een partner een woning krijgt geleverd en een van hen wordt niet als starter gezien, dan moet over het aandeel in de eigendom dat de niet-starter verkrijgt 2% aan overdrachtsbelasting worden betaald.

Andere situaties

Wie geen starter is en een woning in eigendom verkrijgt om zelf in te gaan wonen, betaalt 2% aan overdrachtsbelasting over de koopprijs. Vanaf 2021 kan over de koopprijs van een recreatiewoning in bepaalde situaties 8% aan overdrachtsbelasting moeten worden betaald. Nu is dat nog 2%.

Ouders die een woning voor hun studerende kinderen kopen, betalen nu 2% aan overdrachtsbelasting over de koopprijs. Vanaf 2021 zou dat 8% aan overdrachtsbelasting zijn. Dit geldt ook voor beleggingspanden die worden gekocht.

Over de koopprijs van een perceel grond of een bedrijfshal wordt vanaf 2021 8% aan overdrachtsbelasting betaald; dat is nu nog 6%. Als er aandelen in een zogenoemde ‘vastgoed-B.V.’ worden overgedragen en die B.V. aan bepaalde voorwaarden voldoet, moet er overdrachtsbelasting worden betaald. Nu is dat nog 2% of 6%, maar dat wordt 8%.

De voorgestelde percentages overdrachtsbelasting op een rijtje

	Nu	Vanaf 2021
Woning voor starters	2%	0%
Woning om zelf in te gaan woning	2%	2%
Woning om niet zelf in te gaan wonen, tweede woning, woning om te verhuren, woning voor studerend kind	2%	8%
Kantoorpand dat een woning is geweest	2%	8%
Perceel grond, bedrijfspand, winkelpand, ander onroerend goed	6%	8%
Aandelen in een vastgoed-B.V.	2% of 6%	8%

Veel gestelde vragen

Voor wie geldt het ‘doorstromerstarief’ van 2%?

Doorstromers zijn natuurlijke personen – niet zijnde starters – die een woning verkrijgen om daarin zelf te gaan wonen (hoofdverblijf). Wie naar de letter van het wetsvoorstel wel als starter kwalificeert maar geen beroep doet op de startersvrijstelling, is ook een ‘doorstromer’ voor de tariefsbepaling.

Een natuurlijk persoon kan slechts één woning als hoofdverblijf hebben. Bijvoorbeeld als ouders een woning kopen voor uitwonende kinderen, dan geldt die woning niet als hoofdverblijf van de ouders en geldt het reguliere tarief (8%).

Hoe wordt gecontroleerd of iemand een starter of een doorstromer is?

In de akte van levering en in een nieuw formulier verklaart de verkrijger dat hij/zij de woning (anders dan tijdelijk) gaat bewonen. Daarnaast doet de starter een beroep op de startersvrijstelling, waarbij hij/zij ook verklaart de startersvrijstelling nog niet eerder te hebben toegepast. Als achteraf blijkt dat de starter of de doorstromer de woning niet zelf is gaan bewonen of dat de starter de vrijstelling wel al eerder heeft toegepast, gaat de Belastingdienst over tot naheffing. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval kan ook een boete worden opgelegd.

Geldt er voor de startersvrijstelling een maximum voor het aankoopbedrag van de woning?

Het wetsvoorstel kent geen begrenzing van de startersvrijstelling. Een starter die een woning van 200.000 euro koopt, kan evengoed (volledig) gebruik maken van de startersvrijstelling als een starter die een woning van 800.000 euro koopt.

Kan een starter die gebruik heeft gemaakt van de vrijstelling voor de eigenwoningschenking in de schenkbelasting ook nog gebruik maken van de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting?
Dit is mogelijk. Aandachtspunt hierbij is wel dat de leeftijdsgrens voor de vrijstelling in de schenkbelasting hoger ligt (tot 40 jaar) dan die in de overdrachtsbelasting (tot 35 jaar).

Is het toepassen van de startersvrijstelling verplicht? Kun je ervoor kiezen de startersvrijstelling te ‘bewaren’ voor een toekomstige aankoop? Bijvoorbeeld omdat je verwacht binnen vijf jaar een duurdere woning te kopen en het voordeel van de startersvrijstelling dan groter is?

Dit lijkt te kunnen. In de voorgestelde wet en in de Memorie van Toelichting wordt niets gezegd over het verplicht toepassen van de vrijstelling. En in het algemeen geldt dat een vrijstelling alleen wordt toegepast als hier een beroep op wordt gedaan.

Hoeveel overdrachtsbelasting moet worden betaald als binnen zes maanden de woning weer wordt overgedragen (art. 13 Wbr-situatie)?

Als bij de eerste verkrijging de startersvrijstelling is toegepast, dan blijft art. 13 Wbr buiten beschouwing. Voor de toepassing van artikel 13 lid 1 Wbr is namelijk vereist dat er belasting verschuldigd was bij de voorgaande verkrijging.

Was bij de eerste verkrijging het 2%-tarief van toepassing, dan komt bij de tweede verkrijging (binnen zes maanden) in mindering de betaalde belasting bij de eerste verkrijging. Het maakt daarbij dus niet uit dat de tweede verkrijging met het 8%-tarief gaat. Dit volgt uit het voorgestelde art. 13 lid 4 Wbr.

Wat betekent het wetsvoorstel voor de aanhorigheden bij een woning?

In het wetsvoorstel wordt aangegeven dat de startersvrijstelling en het tarief van 2% ook van toepassing zijn op aanhorigheden die tot de woning behoren, indien zij gelijktijdig met deze woning worden verkregen. Netwerk Notarissen heeft in een brief aan de Tweede Kamer om verduidelijking op dit punt gevraagd. Hoe zit het als op de dag van de levering door verkoper de woning wordt geleverd en door bijvoorbeeld een gemeente nog een strook tuin?

Er is sprake van twee verschillende leveringsakten en daarom (bij letterlijke lezing) niet van gelijktijdigheid. Hierop is het antwoord gekomen dat omwille van de praktische uitvoerbaarheid onder gelijktijdig mag worden verstaan: op dezelfde dag. Het is echter niet meer mogelijk om op een later moment tegen het 2%-tarief een stuk tuin of een andere aanhorigheid geleverd te krijgen.

Het verzetten van de leveringsdatum

Het verzetten van de leveringsdatum kan voor de koper een flink effect hebben in de te betalen overdrachtsbelasting. De verkoper moet er echter mee in stemmen en die zal niet altijd voordeel hebben, ondanks een extra vergoeding van de koper, bij het verzetten. Hieronder hebben we de aandachtspunten voor koper én verkoper op een rij gezet.

Koper

Bij verschuiven van 2020 naar 2021

– De geldigheid van de hypotheekofferte: na aflopen van de hypotheekofferte kan bereidstellingsprovisie moeten worden betaald.

– De verkoper kan een vergoeding vragen voor het verzetten van de leveringsdatum.

– De verkoper kan in de verleiding komen de woning te verkopen aan iemand die wel sneller wil afnemen, tenzij de koopovereenkomst is ingeschreven in het kadaster (Vormerkung).

– Een sleutelovereenkomst die in 2020 wordt gesloten kan ertoe leiden dat de economische eigendom van de woning al overgaat waardoor de beoogde vrijstelling niet meer kan worden ingeroepen.

– De eigen kosten van huisvesting lopen langer door. Wegen deze kosten en de eventuele extra vergoeding die de verkoper wil ontvangen, op tegen het voordeel dat mogelijk behaald kan worden?

Bij verzetten van 2021 naar 2020

We verwachten dat het heel druk wordt bij de banken en dat het maar de vraag is of de verkoper de aflossing van de hypotheek – die nodig is om het huis te kunnen overdragen – op tijd rond kan krijgen met de bank. En dan hebben we het nog niet over de agenda van de notaris die naar het einde van het jaar aan het dichtslibben is.

Verkoper

Bij verschuiven van 2020 naar 2021

– Verzetten leveringsdatum betekent dat de hypotheekrente en kosten van de opstalverzekering en dergelijke langer doorlopen.

– Aan het sluiten van een sleutelovereenkomst kleven haken en ogen: bijvoorbeeld dat de opstalverzekering de schade niet dekt die de koper de woning toebrengt. Maar ook te denken valt aan het eindigen van de hypotheekrenteaftrek, heffing van inkomstenbelasting in box 3 over de (over)waarde van de woning en dat de bank überhaupt moet instemmen met een sleutelovereenkomst.

– Is het mogelijk voor de verkoper om op korte termijn een overbruggingsfinanciering te regelen omdat deze de verkoopopbrengst nodig heeft voor de aankoop van de nieuwe woning?

Bij verzetten van 2021 naar 2020

– Als de verkoper de verkochte woning zelf bewoont: heeft deze andere huisvesting beschikbaar?

– Als de leveringsdatum wordt vervroegd naar 2020 wordt de peildatum van box 3 meegepakt als de verkoopopbrengst niet voor een eigen woning wordt aangewend in 2020.

Tot slot

De Raad van State heeft zich zeer kritisch uitgelaten over de plannen van het kabinet en er ligt ook een onderzoek dat starters met de vrijstelling niet beter af zullen zijn. Op dit moment is het nog niet duidelijk of het wetsvoorstel zal worden aangenomen.